Desde el 13 de diciembre de 2025, el mercado inmobiliario de Canarias tiene nuevas reglas. Ha entrado en vigor la «Ley de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas».

Para muchos expatriados y propietarios extranjeros, este documento ha generado incertidumbre. No solo cambian las reglas para obtener nuevas licencias, sino también las condiciones para quienes ya alquilan su propiedad.

1. El límite del 10% y el freno a nuevas licencias

El cambio más comentado es la introducción de «indicadores de sostenibilidad». Ahora, el uso turístico no puede superar el 10% de la edificabilidad residencial total en cada municipio.

Esto significa que en las zonas más populares entre los residentes internacionales (Tenerife, Fuerteventura, Gran Canaria), donde este cupo ya suele estar cubierto, la concesión de nuevas licencias queda prácticamente paralizada.

2. Fin de las licencias indefinidas

Antes, una vez obtenida la licencia de Vivienda Vacacional (VV), esta era válida indefinidamente. La nueva ley cambia este enfoque. Ahora, las autorizaciones tienen una vigencia de 5 años. Pasado este tiempo, el propietario debe renovar la licencia, demostrando que la vivienda sigue cumpliendo con todas las normativas técnicas y urbanísticas.

3. La licencia no se transmite con la venta

Este es un punto crítico si planeas comprar o vender una propiedad. La licencia turística ya no está «atada» a la casa, sino al titular.

¿Qué significa esto en la práctica? Si compras una casa que tiene licencia en vigor, esta se extingue en el momento de la compraventa. El nuevo propietario no puede seguir alquilando automáticamente: debe solicitar una nueva licencia desde cero. Y con los nuevos límites del 10%, conseguirla puede ser muy difícil.

4. ¿Qué pasa si ya tengo licencia?

Los propietarios que obtuvieron su licencia antes de la entrada en vigor de la ley tienen cierta ventaja, pero no deben relajarse. Sus licencias no se anulan inmediatamente, pero entran en un Régimen Transitorio.

Dispones de 5 años para adaptar tu vivienda a los nuevos requisitos técnicos, que pueden incluir:

• Mejora de la eficiencia energética (aire acondicionado clase A, aislamiento).

• Accesibilidad (para viviendas en planta baja).

• Cumplimiento de normativas de aparcamiento y puntos de recarga eléctrica.

Si no se adapta la vivienda en este plazo, se podría perder el derecho a ejercer la actividad.

¿Por qué es importante para tu seguro?

En PBF Insurance llevamos más de 10 años asegurando a residentes extranjeros y sabemos algo fundamental: el cumplimiento legal es la base para cobrar el seguro.

Si el estatus de tu vivienda cambia (por ejemplo, si la licencia se suspende por no cumplir la nueva normativa), tu póliza actual podría dejar de protegerte adecuadamente. Esto es especialmente riesgoso en la cobertura de Responsabilidad Civil ante terceros.

Revisión gratuita de tu póliza

Las leyes cambian, pero tu protección debe seguir siendo sólida.

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